香港楼市放开,有内地客一口气买了20套
2024-06-16 【 字体:大 中 小 】
“ 香港的‘撤辣’干脆利落,它横插一脚,与内地城市抢夺资金和购房者。”
“‘撤辣’前已经‘吃土’很久咯,这两星期每天睡5小时,你看我的微信运动步数就知道了。”被问到香港楼市“撤辣”前后变化时,地产中介良仔笑着拿出手机在我们面前晃。
2月28日,中国香港地区政府祭出一记救市重拳,当日港府财政司长宣布,全面撤销推行了14年的楼市“辣招”。
所谓“辣招”,专指港府为了应对楼市过热和过度炒作而采取的限制措施,类比到内地,可以理解为“楼市宏观调控”举措的总和。
与内地“限购”“限价”等举措不同,港府以印花税作为调控楼市之“锚”,具体分为“三辣”:
▶▷第一重辣,非香港永久居民购房或以公司名义购房,需支付7.5%的买家印花税。
▶▷第二重辣,非香港永久居民购房或以公司名义购房,需支付7.5%新住宅印花税。
▶▷第三重辣,如果买房后两年内就卖出,无论是否为香港居民,都要支付10%—20%的额外印花税。
如今,香港将这三项印花税通通撤销,也就是所谓的“全面撤辣”。
一时之间,香港楼市交易量飙涨、售楼处被“挤爆”的消息甚嚣尘上。
实际上,这不是港府第一次放松楼市调控,早在2023年10月23日,香港行政长官李家超发表任内第二份施政报告时,就宣布为楼市“减辣”,但当时市场反响一般,而这次却超预期地带来了香港楼市的新狂热。
为探究竟,在香港财政司官宣“撤辣”三周后,我们飞赴香港进行实地调研。
三周的咨询量是过去半年的总和
在走访楼盘前,中原地产的中介良仔向我们介绍了几组数据:
“撤辣”前,全港单日成交新房平均在20宗左右,“撤辣”后平均在100宗以上,也就是一手房成交量有5倍左右的反弹,二手房成交量则大约翻了3倍左右。
与此同时,香港新盘平均每年只推出一万多套,“撤辣”后的头两个星期就成交了大约2100套,也就是两个星期消灭了年供给量的五分之一。而在“撤辣”前的两个月,新房成交量总共只有700套左右。
良仔还向我们透露,“全面撤辣”后,三周以来他收到的咨询量大概是过去3个月乃至半年的总和。
3月15日,我们先后探访了恒基地产开发的、位于九龙核心地段的长沙湾BelgraviaPlace项目和泰峯UptownEast项目售楼处。
就在3月4日,长沙湾BelgraviaPlace首轮销售启动,138套住宅在6个小时内售罄。而3月7日,该楼盘二次开盘,推出208套房,意向登记数达到7300个,超额认购34倍。当日售出190套,占比超90%。据中介介绍,当晚开发商紧急加推92套房。
但我们抵达时,却没有看到前不久新闻中人山人海的景象,原因是大部分新推住宅已在一周内售出。
次日,我们选择了刚刚开放入票(新开盘)的利奥坊,但仍未看到预期中人山人海的排队景象。中介告诉我们,这或许是因为分流的缘故。
当天,位于将军澳、由会德丰地产开发的日出康城项目也同期开盘,开售3天收获近6000认购。
即便没有人挤人,但也能直观看到无论哪个楼盘,都有不少看房者在中介的陪同下进进出出,络绎不绝。
还有不少中介蹲守在售楼处入口处,见到可能的客户便派发传单或上前搭话。
在利奥坊售楼处,我们假称自己为毕业留港学生,有意向购置新房。话音刚落,便立即有中介涌过来热情陪同带着参观样板房。
![](http://www.csnjm.com/uploadfile/202406/84532f2930f5aaf.png)
穿过交错的样板间,来到洽谈区。这儿放置着十余张小圆桌,每张坐着2至6人不等,另一些购房者则在绕着项目模型研究房屋格局。粗粗估计,洽谈区容纳了六七十人,现场在喧嚣中又保持着一种有条不紊的秩序。
蜂拥而来的内地客
据中原地产的数据,“撤辣”后三天内,内地购房者在中原地产网站的查询量翻了一番。
在参观样板房的过程中,不时有说普通话的内地购房者与我们擦肩而过,从对话中可以听出,有内地购房者准备买房用于出租,也有内地夫妻在中介带领下参观样板房。
恒基地产的工作人员卓sir提供的数据是,香港本地与内地的意向购房者比例大致在1:1左右。
而良仔表示,如果保守估计,最终真正成交的购房者中,中国内地客大约占到2成半至3成。
内地客涌入的最直接原因,是“全面撤辣”后,内地人在香港买房的政策完全与港人对齐。举个例子,假设内地买家要到香港买一套1000万港元的住宅,过去需缴纳15%也就是150万港元的“辣税”,而现在,他们与香港本地居民一样,只需要支付37万港元的从价印花税,也就是一夜之间节省了113万港元。
在新政的刺激下,“撤辣”后,香港一二手房的成交量都出现了大幅上涨。
中介透露,最夸张是见过一个内地人买全层的20余套房,准备用于出租。
鸿原地产的中介李姐,工作地点靠近香港大学,客户群体主要为港大学生以及上环白领人士。她表示,“撤辣”以来内地客户特别是留港内地生的咨询量出现明显上涨。
但她直言这并不意味着自己未来的生意可能会变得更好做,原因在于,过去其他中介公司更专注于香港本地购房者,而近年来,随着“高才通”(即港府推出的“高端人才通行证计划”,旨在吸引高学历、高收入人才来港)等计划的开展,内地人才更多地进入,其他中介公司越来越认识到内地客户的重要性,因此开始来“抢生意”。
对她来说,“全面撤辣”意味着行业内部竞争的加剧,对其他中介公司来说,则意味着“被迫转型”。另外,对开发商来说,在开发新楼盘时也可能更多地考虑内地购房者的喜好等。
买房能带动涨房价吗?
据我们观察,无论是操持着粤语还是普通话,部分买房客抢楼盘的逻辑或多或少隐含投资的目的,而投资的终点,自然是看好香港楼市的价格上涨。
实际上,港府“全面撤辣”的主要目的之一就是提振楼市。自2020年疫情以来,香港楼市渐趋低迷,2022年楼价大跌近16%,2023年再跌7%,直接跌回7年前水平,交投量缩减5%。
与楼市低迷相对应的,是近年来香港土地市场同样疲软,2023/24年度地价收入仅为194亿港元,远不及预期收入的850亿港元,港府最重要的收入支柱近乎失效。所以其“撤辣”也有为地产开发商打气,让它们敢于拿地,从而充实自己腰包的考虑。
在上述背景下,几位中介都表示,他们对“撤辣”有所预期,只是没有想到会一步到位,如此迅速、彻底。
然而,尽管交易量暴增,但我们注意到开发商给出的新房报价与过去相比偏低。以刚刚开放入票的利奥坊·首隅为例,一套一房、24平方米左右的住宅售价大约在450万到500万港元,而它上一期推出的利奥坊·壹隅,类似的户型售价基本在600万港元以上。
据我们咨询,新房报价偏低的原因大致有这么两点:
一方面,是开发商急于回笼资金;另一方面,则是开发商对行情回暖的信心还不够足,所以放慢涨价脚步。
以至于当前,香港一、二手房价出现了一种近乎倒挂的景象——新房价格偏低,而部分二手房房东则临时“反水”,抬高售价。
从实地探访情况看,“撤辣”短期效果给力。那么它的中长期效果可能如何呢?
我们随机询问购房者“你认为‘撤辣’后的楼市火热景象能持续多久”时,多数人表示不能确定。
有两种比较有代表性的观点,一种比较乐观,认为火热景象将持续,未来美联储降息,住房市场可能更加火热。而且香港的租金回报率高,可以达到3%以上,即便买来的房子不用于自住,未来“以房养贷”也可行。
另一种观点则认为,现阶段的火热只是被压抑需求的集中释放。香港吸引的主要是从事金融行业的内地人才,虽然有“高才通”等人才引进计划,但真正能够提供的金融岗位还是有限的,因此未来香港的房价缺少进一步上涨的支撑。
有一个受访者的回答很有意思,他说,无论“撤辣”的中长期效果如何,香港的“撤辣”干脆利落,这要好过扭扭捏捏的楼市松绑。因为这释放了一个信号,就是香港政府有意愿也有魄力稳定房市。
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